Q1签约面积金额双降!毛利率走低,金地集团经营压力何解?

上市公司吕贡|2022-05-12 17:06|65770

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近年来,金地集团的销售毛利率处于下滑态势,2021年已是其连续下滑的第三年,为21.18%

 

 

《投资时报》研究员 吕贡

 

权益土储占比持续下滑,接连遭到股东频繁减持的金地(集团)股份有限公司(下称金地集团,600383.SH),毛利率何时才能转降为增?

 

日前,金地集团披露2022年一季度业绩报告。数据显示,该公司一季度营收净利双双实现增长。其中,营收同比增长82.18%至133.54亿元,归属于上市公司股东的净利润(下称归母净利润)同比增长10.82%至6.26亿元。

 

而金地集团此前披露的2021年业绩报告数据不甚理想,在营收同比实现18.16%增长的情况下,归母净利润较上年同期下降9.50%,为94.10亿元。三大主业增收不增利,销售毛利率也出现大幅下滑,时至2022年一季度,该公司的销售毛利率进一步降至20%以下,仅有19.72%。

 

还需要注意的是,近年来金地集团在总土储规模不断增长的背景下,权益土储占比逐年下滑。进入2022年后,该公司一季度实现的签约面积和签约金额同比均有回落。此外,自2021年9月以来,金地集团接连遭到股东大家人寿的减持。

 

毛利率下滑

 

公开资料显示,金地集团1988年初创于深圳,2001年在上交所上市。该公司主营业务为房地产开发与销售,经营模式以自主开发销售为主。业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。

 

近日,金地集团公布了2021年业绩报告,该公司在报告中表示,“2021年,面对充满挑战的行业环境,公司抓住了有利的销售窗口,灵活供货,在下行阶段及时调整销售策略,最终实现了全年销售规模的逆势增长。全年公司累计实现签约面积1377万平方米,同比增长15.25%;实现签约金额2867.1亿元,同比增长 18.15%,增幅位于TOP20房企前列。

 

在全年销售规模逆势增长的背景下,金地集团2021年营收同比实现18.16%幅度的增长,达到992.32亿元。不过受市场下行及年内疫情影响,该公司同年的项目结算规模和结算毛利率不及预期,实现的归母净利润同比下降9.50%至94.10亿元,增收不增利。

 

具体从主营业务分行业情况来看,金地集团的三项主营业务房地产开发、物业管理、物业出租及其他的营收分别较上年同期增长17.54%、29.31%和14.47%,而这三项业务营业成本的同比增速则分别为42.13%、28.55%和25.80%。可见,除物业管理以外,金地集团其他两项业务(房地产开发、物业出租及其他)2021年的营业成本同比增速均超过营收。

 

再来看毛利率。数据披露,金地集团2021年销售毛利率出现大幅下滑,仅有21.18%,相较于上年同期的32.86%已降超10个百分点。其中,公司核心业务房地产开发的毛利率仅有19.65%,较上年同期降低13.91个百分点,而物业出租及其他业务的毛利率也较上年同期降低4.47个百分点至50.40%。

 

分地区来看,金地集团除西部地区毛利率实现5.50%幅度的增长外,其他6个地区的毛利率同比均有不同程度的下滑,且降幅在8.47%至21.80%区间不等。

 

《投资时报》研究员注意到,2021年已是金地集团连续第三年出现销售毛利率下滑的情况。数据披露,该公司2018年至2020年的销售毛利率分别为42.68%、40.50%和32.86%。进入2022年后,金地集团毛利率持续下滑的趋势仍未得到扭转,一季度的销售毛利率进一步降至20%以下,仅有19.72%。

 

权益土储占比下探

 

《投资时报》研究员梳理金地集团近年来财报数据注意到,无论是总土地储备规模,还是权益土地储备面积,该公司均处于逐年增长态势。其中,土地储备规模由2019年的5233万平方米一路增长至2020年的6036万平方米、2021年的6398万平方米;权益土地储备面积则由2019年的2802万平方米增至2021年的2923万平方米。

 

与此同时,金地集团权益土地储备的占比则呈现逐年下滑趋势,即从2019年的53.54%一路下滑至2020年的53.06%,时至2021年,仅有45.69%,几年时间已降超7个百分点,占比已不足五成。

 

还需要注意的是,据金地集团最新披露的销售及获取项目情况公告显示,进入2022年后,该公司的销售情况开局不够理想,前三月各月实现的签约面积和签约金额同比双双下滑。

 

在日前公布的一季报中,金地集团表示,2022年一季度公司新获取6个项目,其中2个项目通过公开市场招拍挂方式获取,其余4个项目通过非公开方式获取。总投资额约为78亿元,权益投资额约为32亿元;新增土地储备54万平方米,其中权益土地储备22万平方米。

 

而关于一季度的房地产开发和销售情况,金地集团则表示,2022年一季度公司累计完成新开工面积约148万平方米,较上年同期下降49%,累计完成竣工面积约106万平方米,同比下降12%;累计实现签约面积同比下降38%至183万平方米,累计实现签约金额同比下降34%至455亿元。

 

金地集团总土地储备规模及权益土地储备占比情况

数据来源:公司财报

 

股东频频减持

 

截至2021年9月2日,大家人寿持有金地集团普通股股票累计达到约9.22亿股,占该公司总股本的20.43%。作为金地集团持股5%以上的股东之一,大家人寿自2021年9月以来,频频减持其所持有的该公司股份。

 

具体来看,2021年9月3月至9月9日,大家人寿通过集中竞价累计减持金地集团股份约4504.92万股,占该公司总股本的0.99%;同月14日,大家人寿通过大宗交易减持该公司股份6054万股,占该公司总股本的1.34%。

 

而自9月16日至9月末,大家人寿通过集合竞价方式转让1052.86万股,占金地集团总股本的0.23%;10月、11月,通过集合竞价方式分别转让约960.78万股和970万股,占该公司总股本的0.21%和0.21%;11月亦通过大宗交易方式转让约9030.35万股,占该公司总股本的2%。

 

截至2021年12月24日,大家人寿所持有的金地集团的股份比例已降至5.43%。相较于此前的20.43%,持股比例已减少15个百分点。

 

在披露的股东减持提示性公告中,金地集团表示,上述权益变动均不触及要约收购,不涉及公司控制权变化。

 

吕贡
《投资时报》研究员

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